避免中国城市的泛香港化

2020-04-18
49
正能房订阅号

避免中国城市的泛香港化

  香港是中国的一扇窗口,改革开放以来一直是中国与世界的纽带。香港的城市建设颇有可圈可点之处,在过去中国城镇化高速发展的20年里,很多建设经验来自香港。但不可否认的是,中国城市的泛香港化正在形成。

  1.过于高强度的开发让城市拥挤不堪

  香港面积1100平方公里,人口700万。在土地开发一事上,香港一直持最大限度的保守心态,至今开发程度只有24%,无论是底线思维的影响,还是目光长远的考量,其结果就是大多香港人的居住品质很低,过于高强度的开发让城市拥挤不堪,严重影响了普通人的幸福感。

  传统上说,中国人奉行“独立自主、自力更生”的观念,反映在行动上就是要守住18亿亩的耕地红线,城市建设绝不能占用耕地。自1998年中国房地产市场化改革开始,初期占用耕地、盲目扩张的现象时有发生,遂在2006年,国家十一五规划纲要提出“坚决守住18亿亩耕地红线”。彼时,大城市病在北京、上海等一线城市也初现端倪,掌握国家主流话语权的城市(如北京)开始反思自己“摊大饼”的发展方式,于是,严控城市规模成为广泛共识。在城市建设上,表现在土地容积率长期居高不下,城市高强度开发,建筑层数越来越高,多数大城市百姓居住品质不高。一个有意思的现象是,中国人均居住面积已经超过40平米,甚至高过很多发达国家,然而为什么居住品质不高?究其原因,中国城市住宅户数太多,但单户面积小,很多家庭不止一套房,所以人均面积虽大,但居住品质不高。这其中,土地开发强度过大有不可推卸的责任。

避免中国城市的泛香港化          中国香港高层住宅                      中国内地某地方高层住宅


 2.城市弹性被锁死,让城市品质提升难上加难

  城市建设的一个显著特征就是不可逆性。房子是建设在土地上的资产,一旦建造完成,就会形成存量资产,在短期内不会拆除,而且由于房屋与金融体系高度绑定,多数购房者采用按揭贷款的方式购买,已建成区具有非常强的不可逆性,房地产格局一旦形成就很难改变。香港是世界上超高层数量最多,住宅平均层数最高的城市,遍布港岛、新界和九龙的住宅基本是高层住宅,除了极少数富豪的独立别墅外,百姓的居住建筑都是密布的高层,加上香港房子单价之高,在每平米土地上的存量资产极高。如此高的代价,让城市更新、拆迁工作几乎变得不可能,盘根错节的利益梳理会大大降低旧城改造的速度。

  内地城市也不遑多让,早些年由于强拆引发社会矛盾的新闻常见诸报端,一方面是高速发展的城镇化对土地的极大需求,另一方面是百姓寄望拆迁带来足以改变人生轨迹的经济补偿,博弈之下极易诱发社会矛盾。为避免矛盾加剧,2007年全国人大迅速通过《物权法》。物权法出台后,强制拆迁的案子渐渐变少了,但直到十几年后的今天,拆迁安置工作仍然是各级地方政府都不愿面对的一项课题。究其原因,不得不说高度资产化的土地上绑定了太多了利益诉求,政府不愿拆,市民不想随便拆。因此,从城市更新的角度上来说,必须要降低土地上存量资产的密度,给城市留出一些弹性和未来更新的余地。笔者比较了日本东京和北京两个社区的资产密度,像东京新宿若松町区域,共有1050套不同类型民宅,按房子市场价值平均到每平米上土地上资产为3.48万人民币,而一个相似面积区位的北京小区珠江罗马嘉园,由于高层林立,平均到每平米土地上的价值是19万元,相差近6倍。资产密度过大,弹性被锁死。

避免中国城市的泛香港化

日本东京新宿若松町住区,

每平米土地住宅资产总值3.48万元人民币

避免中国城市的泛香港化

北京朝阳区珠江罗马嘉园,

每平米土地住宅资产总值19.05万元人民币


 3.土地财政制度推高了房价,百姓居住品质大打折扣

  香港的土地财政制度起源于上世纪70年代,在80、90年代达到高峰,土地公有制、土地批租、土地财政等政策对内地的影响极大。应该说,内地房地产开发的制度框架就是以香港为模板建立起来的,若再算上勾地、印花税、地下不计容、车位费等五花八门的小政策设计,可以说我们今天在房地产开发中看到的大多规定都有香港的影子。香港的土地财政制度好不好?在快速城镇化阶段是好的,利大于弊,但这种土地财政制度也有极大缺陷,而且弊端也越来越明显,高房价不断推高居民的生活成本,将年轻一代的生命价值捆绑在房贷之上,香港近几年爆发的多次社会运动都有高房价的影子。

  中国的城市不是个个都像香港,至少我们还有腹地,在一线城市买不起房可以退居到三、四线城市。但在一个民主集中制,中央威权力空前强大的国家,一线城市的制度执行会引发各级城市的效仿和对标,最终变成一个被普遍执行的制度。我担心的是,在这种上下效仿中,全国的城市越来越“泛香港化”。

文/孙江宁

京公网安备 11010502043550号